Ivona JAROSLAVCEVIENĖ

Butas ar ne butas?

Vilniaus miesto meras Remigijus Šimašius kreipėsi į Generalinę prokuratūrą su prašymu įvertinti, ar veiksmai, kai pagal savivaldybės išduotus statybos leidimus pastatomi negyvenamosios paskirties pastatai, tačiau juose esančios patalpos parduodamos kaip butai, nepažeidžia viešojo intereso.
Savivaldybės Miesto plėtros departamento atlikto tyrimo metu nustatyta iš viso 12 tokių atvejų, kai Vilniuje buvo pradėti statyti negyvenamosios (komercinės ar rekreacinės) paskirties pastatai, tačiau vėliau patalpos tokiuose pastatuose imtos pardavinėti kaip butai. Įvairios komercinės, gamybinės, poilsio patalpos nekilnojamojo turto skelbimuose vadinamos butais ir reklamuojamos kaip gyvenamosios.

Ateityje tokios patalpos gali būti eksploatuojamos nesilaikant išduotuose statybos leidimuose nurodytos paskirties. Vilniaus miesto savivaldybei susirūpinimą kelia tai, kad tokia veikla daugeliu atvejų yra ne tik piktnaudžiaujama siekiant išvengti įstatymų nustatytų daugiabučių statybai keliamų didesnių reikalavimų, bet ir grubiai pažeidžiami Vilniaus miesto savivaldybės teritorijos bendrojo plano reikalavimai.

„Vilniuje – daugybė puikių nekilnojamojo turto projektų. Tačiau netoleruosime tų, kurie elgiasi nesąžiningai, tai daryti raginu ir kitas valdžios institucijas. Labai tikiuosi, kad ir prokurorai į tokius atvejus pažiūrės principingai bei statytojai daugiau neišvengs atsakomybės už padarinius, su kuriais susiduria negyvenamosios paskirties pastatuose patalpas įsigiję ir jose gyventi susiruošę žmonės. Taip pat padarysime viską, kad dėl tokių apsimestinių statybų kitiems vilniečiams atsiradę neigiami padariniai būtų kompensuoti“, – sako R. Šimašius.

Kai kurie į sąrašą patekę objektai statomi prestižinėse sostinės vietose, jų kaina gali siekti ir 250 tūkst. eurų už vos 70 kv. m būstą su daline apdaila ar net 0,5 mln. eurų už 150 kv. m plotą.

Mažesni reikalavimai

Miesto plėtros departamento direktorius, Vilniaus vyriausiasis architektas Mindaugas Pakalnis atkreipia dėmesį, kad negyvenamųjų ir gyvenamosios paskirties pastatų statybai nustatyti reikalavimai gerokai skiriasi. „Statydami, pavyzdžiui, komercinės paskirties pastatą, nekilnojamojo turto plėtotojai gali įrengti iki dviejų kartų daugiau parduodamo ploto nei statydami gyvenamąjį, galimas didesnis užstatymo tankumas. Be to, tokiu atveju taikomi mažesni automobilių stovėjimo vietų sklype reikalavimai, nebūtinas patalpų apšvietimas tiesiogine saulės šviesa, neįrengiamos vaikų žaidimo aikštelės ir kt. Dėl to nukenčia gyvenimo kokybė tiek konkrečiame name, tiek aplinkinėse teritorijose, tačiau gyventojai, tokias patalpas įsigiję kaip butus ir ketinantys jose gyventi, paprastai apie minėtas aplinkybes neinformuojami“, – sako miesto vyriausiasis architektas.

Šiuo metu Vilniaus miesto savivaldybės administracija, išduodanti statybos leidimus, neturi teisės atmesti projekto, atitinkančio visus įstatymų reikalavimus, remdamasi vien įtarimu, kad jis ateityje gali būti įžūliai paverstas daugiabučiu. Tačiau savivaldybė siekia, kad nesąžiningi architektai, pasirašantys tokius grynai apsimestinius projektus, atsidurtų didesnės rizikos sąraše ir prarastų kvalifikacijos atestatus.

Generalinės prokuratūros prašoma įvertinti savivaldybės pateiktą ir šiuo metu nekilnojamojo turto portaluose laisvai prieinamą klaidinančią informaciją ir, nustačius viešojo intereso pažeidimus, pagal kompetenciją imtis veiksmų šiam interesui apginti.

Akmuo į architektų daržą

Lietuvos architektų sąjungos pirmininkas Marius Pranas Šaliamoras pritaria, kad komercinės ar rekreacinės paskirties pastatų pardavimas kaip gyvenamųjų kelia daug rūpesčių ir šią situaciją reikia pagaliau spręsti. „Lietuvos architektų sąjunga su Architektų rūmais ir Vilniaus miesto savivaldybe jau buvo keletą kartų susitikusi šiuo klausimu, ir planuojame ties juo dirbti toliau. Problema yra, ir ji – akivaizdi.

Kai statomas viešbutis, nereikia atitinkamo skaičiaus automobilių stovėjimo vietų, žaidimo aikštelių, galioja mažesni reikalavimai, susiję su patalpų apšvietimu. Kai tokios patalpos parduodamos kaip butai, turime suprasti, kad žmonių poreikiai niekur nedingsta: dažnas naudojasi automobiliu, turi ar planuoja turėti vaikų ir t. t. Kas tuomet nutinka? Tokie gyventojai pradeda naudotis gretimų namų infrastruktūra. Paprasčiau kalbant, savo problemas jie perkelia kaimynams“, – teigia M. P. Šaliamoras.

Kas dėl to kaltas? Verslininkų gobšumas, kai norima užsidirbti kuo daugiau, ar aplaidus kai kurių architektų požiūris į savo darbą? Pasak pašnekovo, neretai egzistuoja ir viena, ir kita. Verslininkai bando užsidirbti kuo daugiau ir kuo greičiau, nesiveldami į žemės paskirties keitimo bei kitas su tuo susijusias procedūras, ir tai yra normalu, nes verslo tikslas yra pelnas, o architektai, projektuojantys tokius pastatus, savo ruožtu puikiai suvokia, ką daro ir kas bus toliau.

„Projektuoti viešbutį ir viešbutį, kuris vėliau bus parduodamas kaip daugiabutis, – skirtingi dalykai. Tačiau nenorėčiau, kad dėl visko kalti liktų vien architektai. Mano nuomone, dalį kaltės turi prisiimti ir savivaldybė, mat ji yra pagrindinė statybos sąlygų kėlėja ir leidimų išdavėja.

Savivaldybė gali pritarti projektui, gali ir nepritarti. Kita grandis – Valstybinė teritorijų planavimo ir statybos inspekcija. Ji konstatuoja, ar pastatytas pastatas atitinka numatytus normatyvus. Galiausiai dauguma tokių projektų plėtotojų su laiku bando pakeisti statinio paskirtį – iš komercinės, rekreacinės į gyvenamąją, – ir neretai tai netgi pavyksta. Dėl to kyla mintis, kad tai daroma ne be tarnautojų pagalbos ir, galima įtarti, ne be tam tikro asmeninio intereso“, – dėsto Lietuvos architektų sąjungos pirmininkas.

Biurokratija – ne į naudą

Mūsų šalyje galiojanti teisinė sistema, pasak M. P. Šaliamoro, yra labai subiurokratinta, turinti daug nereikalingų ir neracionalių saugiklių. „Atrodo, kad visi yra apgavikai ir sukčiai, tad bet koks teisinis procesas apipinamas biurokratiniais procesais, dėl ko, pavyzdžiui, pakeisti žemės paskirtį – gana sudėtinga. Dažnai investuotojams paprasčiau eiti korupcijos keliu ar bandyti išvengti tam tikrų dalykų, nei daryti viską taip, kaip numato įstatymai, nes tai užima labai daug laiko. Juk jo nekilnojamojo turto plėtotojai dažnai neturi, ir juos galima suprasti. Kartais žemės paskirties keitimo procedūros, detaliųjų planų keitimai ar kitų būtinų dokumentų forminimas gali trukti ne vienus metus. Sunku nuspėti, kas gali pasikeisti per tą laiką – ar apskritai išliks numatyto statinio poreikis ir pan.“, – teigia pašnekovas.

M. P. Šaliamoro nuomone, toks neracionalus vilkinimas juntamas visuose etapuose. „Galiu pateikti net tokį pavyzdį: gyvenamosios paskirties name, pastatytame dar 1992 metais, yra įrengtos negyvenamosios paskirties patalpos – menininkų dirbtuvės. Gyventojai nori pakeisti statinio paskirtį, ir procedūros trunka jau penktus metus. Tai nėra normalu – tarsi paliekama spraga kyšininkavimui, tačiau jeigu to nedaroma, dokumentai tvarkomi metų metus“, – aiškina specialistas.

Pasak jo, būtina mažinti biurokratinius procesus ir trumpinti terminus, be to, tarnautojai turi būti suinteresuoti padėti žmonėms, o ne dar labiau vilkinti teisines procedūras. „Dabar yra susiklosčiusi tokia tvarka, kad nieko nedarydamas savivaldybės tarnautojas niekuo nerizikuoja. Juk jeigu jis priima tam tikrus sprendimus, visada išlieka galimybė būti neteisiam ir už tai nubaustam. Taigi nėra vienos kaltos grandies – reikia peržiūrėti visus etapus ir juos tobulinti. Sistemai reikia skaidrumo ir aiškumo“, – pabrėžia pašnekovas.

Vienos tiesos nėra

Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos vadovo Mindaugo Statulevičiaus manymu, Vilniaus miesto savivaldybė, sudariusi 12 projektų sąrašą ir teigdama, kad visi jie – piktnaudžiavimo atvejai, kai deklaruojama, kad parduodami yra butai, iš tiesų – apartamentai, nėra teisi. Ne paslaptis, kad rinkoje pasitaiko nesąžiningų nekilnojamojo turto plėtotojų, tačiau daugumai svarbi jų reputacija, tad rizikuoti ja dėl trumpalaikės naudos neverta. „Žmonės žinojo, kad perka komercinės paskirties patalpas, ir tai darė. Jie turi tokią teisę“, – sako pašnekovas. Jam pritaria ir Lietuvos statybininkų asociacijos prezidentas Dalius Gedvilas.

„Dviprasmybių, susijusių su statybomis, yra daug, ir ta problema, kurią paviešino Vilniaus miesto savivaldybė, tėra viena iš jų. Mano nuomone, čia pirmiausia reikėtų paisyti pirkėjų interesų – ar jie buvo informuoti, ką perka, ar ne. Jeigu jie pirko apartamentus, o ne butus, žinodami, kad tai laikoma laikinojo apgyvendinimo patalpomis, tuomet jokios apgaulės nėra. Manau, kad kokie 99 proc. pirkėjų tikrai žinojo. Kitas klausimas – ar pagal įstatymus galima pardavinėti tokius apartamentus? Galima, tuomet, atrodo, abi šalys suvokia, ką daro, ir vieno kalto čia nėra“, – įsitikinęs D. Gedvilas.

Pirkėjas turi teisę įsigyti tokį turtą, kurio nori, ir tai turi būti nurodyta pirkimo–pardavimo sutartyje. Kitas klausimas – kiek pirkėjai supažindinami su esminiais butų ir apartamentų skirtumais. „Reikia, kad šioje srityje viskas būtų aišku, t. y. reikia aiškiai teisiškai apibrėžti gyvenamosios paskirties būsto ir laikinojo apgyvendinimo patalpų skirtumus. Anksčiau akivaizdus skirtumas buvo bent jau tai, kad už apartamentus reikėjo mokėti nekilnojamojo turto mokestį.

Šiandien ši prievolė galioja tiek vienu, tiek kitu atveju, tad žmogui dažnai nėra svarbu, ką jis perka – butą ar apartamentus. Jam galbūt visai nereikia automobilio stovėjimo vietos, nes būstas – miesto centre, tad žmogus vaikšto pėsčiomis ar važinėja dviračiu. Nereikia ir vaikų žaidimo aikštelių, nes jis neturi vaikų. Tokiam pirkėjui kur kas svarbiau yra vieta, statinio kokybė, kaina ir kiti kriterijai, o butas tai ar apartamentai, nėra tiek svarbu“, – aiškina Lietuvos statybininkų asociacijos prezidentas.

Dalis pirkėjų apartamentus, svečių namus, kūrybines dirbtuves perka apskritai ne tam, kad patys juose gyventų, o kaip investiciją. „Laikyti pinigų bankuose neapsimoka, tad žmonės randa kitokių investavimo būdų. Investuoti į nekilnojamąjį turtą ir vėliau jį nuomoti – gana protingas pasirinkimas. Bent jau Vilniaus mieste tokia investicija generuoja 4–5 proc. metinę grąžą“, – sako M. Statulevičius.

Gyvenama ne tik butuose

Pasak Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos vadovo, užsienio praktika rodo, kad gyvenamoji aplinka nebūtinai gali būti butai. „Tai gali būti kūrybinės dirbtuvės, kai žmogus vienoje vietoje ir dirba, ir gyvena, pavyzdžiui, apačioje dailininkas turi vietą, kur tapo, priima užsakovus, o viršuje gyvena. Žmogui tai yra patogu, tenkina jo poreikius, tad kodėl gi ne?“ – svarsto pašnekovas.

M. Statulevičiaus teigimu, pagal naujai rengiamą Vilniaus miesto savivaldybės teritorijos bendrąjį planą sostinė bus mišrus miestas.

„Toks miestas reiškia gyvybę tiek centre, tiek pramoninėse zonose. Jeigu miestas nėra mišrus, pramoninėse, komercinės paskirties zonose gyvenimas verda tik dieną, o gyvenamosiose – vakare. Mišrus miestas – gyvas miestas. Tas pačias automobilių stovėjimo aikšteles galima dieną išnaudoti biurų darbuotojų automobiliams statyti, o vakare – gyventojų. Tokiame mieste yra vietos lankstumui ir liberalumui, tad ne tik butams, bet ir kitokioms alternatyvoms: apartamentams, svečių namams, kūrybinėms dirbtuvėms. Kiekvienas atvejis – individualus, ir tai sukuria pasirinkimo laisvę. Labai tikiuosi, kad šioje srityje pavyks rasti kompromisą ir jis bus naudingas tiek miestui, tiek jo gyventojams“, – sako M. Statulevičius.